相続した空き家を売却する流れ

相続した空き家はすぐに売却できる？

相続した空き家は、必ずしもすぐに売却できるとは限りません。

特に、不動産の名義が亡くなった方のままになっている場合には、先に「相続登記」を行う必要があります。
現在は、相続登記の義務化も始まっており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

また、相続人が複数いる場合には、誰が不動産を取得するのか、売却代金をどう分けるのかについて、相続人全員で話し合いが必要になるケースもあります。

例えば、次のようなケースでは、売却までに時間がかかることがあります。

• 相続登記が未了
• 相続人同士で話し合いがまとまっていない
• 空き家の中に家財が残っている
• 境界が不明確
• 未登記建物が存在する
• 老朽化が進んでいる

また、「固定資産税だけ払っているが名義変更していない」というケースも少なくありません。
しかし、固定資産税を支払っていても、相続登記をしなければ売却手続きを進められないため注意が必要です。

さらに、空き家によっては、解体・測量・残置物処分などが必要になるケースもあり、想像以上に費用や時間がかかる場合もあります。

そのため、相続した空き家を売却する場合には、まず「誰が所有者になるのか」「売却できる状態か」を整理することが重要です。

空き家売却前に確認したいポイント

相続した空き家を売却する場合には、いきなり不動産会社へ売却相談をするのではなく、事前に確認しておきたいポイントがあります。

特に、相続関係や不動産の状況によっては、売却までに時間がかかるケースも少なくありません。

相続登記が終わっているか確認します

不動産の名義が亡くなった方のままでは、原則として売却できません。

そのため、まずは「誰が所有者になるのか」を整理し、相続登記を完了させる必要があります。
また、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議によって、不動産を誰が取得するのかを決める必要があります。

相続人や共有者を確認します

空き家が共有名義になるケースでは、売却時に共有者全員の協力が必要になることがあります。
特に、兄弟姉妹が相続人になっている場合や、相続人同士の関係が複雑な場合には、話し合いに時間がかかるケースもあります。

また、「名義が祖父のまま」など、数次相続が発生しているケースでは、相続人調査が広範囲になることもあります。

建物の状況を確認します

空き家は、長期間放置されていることで老朽化が進んでいるケースも少なくありません。

例えば、次のような点は事前確認が重要です。

• 建物が未登記になっていないか
• 雨漏りや傾きがないか
• 家財道具や残置物が残っていないか
• 解体が必要な状態ではないか
• 再建築できる土地か

特に、未登記建物がある場合には、売却前に登記整理が必要になるケースがあります。

土地や境界を確認します

土地についても、境界や接道状況によって売却に影響するケースがあります。
例えば、隣地との境界が不明確だったり、越境物が存在したりすると、売却前に測量や境界確認が必要になる場合があります。
また、接道条件を満たしていない土地では、建替えが難しく、売却価格へ影響するケースもあります。

そのため、相続した空き家を売却する場合には、「名義」「相続関係」「建物状況」「土地状況」を整理しながら進めることが重要です。

相続登記をしないと売却できません

相続した空き家を売却するためには、まず「相続登記」を行う必要があります。
相続登記とは、亡くなった方から相続人へ、不動産の名義を変更する手続きです。
不動産の名義が亡くなった方のままでは、原則として売買契約や所有権移転登記を進めることができません。

そのため、「買主は見つかったが、相続登記が終わっておらず売却できない」というケースも少なくありません。

現在は相続登記が義務化されています

2024年4月から、相続登記の義務化が始まっています。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を行う必要があります。

正当な理由なく放置した場合には、過料の対象になる可能性もあります。

相続人が複数いる場合は話し合いが必要です

相続人が複数いる場合には、誰が不動産を取得するのかを決めるため、「遺産分割協議」が必要になるケースがあります。

例えば、

• 売却して代金を分ける
• 一人が取得して売却する
• 共有名義にする

など、状況に応じて整理しながら進めることになります。

また、相続人同士で話し合いがまとまらない場合には、相続登記自体が進められず、売却が止まってしまうケースもあります。

「固定資産税を払っているだけ」では売却できません

「固定資産税は自分が払っているから問題ない」と思われるケースもあります。
しかし、固定資産税を支払っていても、法務局上の名義が変更されていなければ、正式な所有者として売却することはできません。
特に、名義が祖父母世代のままになっているケースでは、相続人が増えてしまい、戸籍収集や相続人調査が複雑になることもあります。

そのため、相続した空き家を売却したい場合には、まず「誰が所有者なのか」を整理し、早めに相続登記を進めることが重要です。

相続した空き家を売却する一般的な流れ

相続した空き家を売却する場合には、いきなり売却活動を始めるのではなく、相続関係や不動産状況を整理しながら進めることが重要です。
特に、相続登記や遺産分割が終わっていない場合には、売却手続きを進められないケースもあります。

① 相続人や不動産状況を確認します

まずは、「誰が相続人なのか」「不動産の名義がどうなっているのか」を確認します。
例えば、名義が祖父母世代のままになっているケースでは、相続人調査が複雑になることがあります。
また、未登記建物・境界問題・共有持分などがある場合には、追加対応が必要になるケースもあります。

② 遺産分割協議・相続登記を行います

相続人が複数いる場合には、「誰が不動産を取得するのか」「売却代金をどう分けるのか」を整理する必要があります。
話し合いがまとまった後、相続登記を行い、不動産の名義を相続人へ変更します。
相続登記が完了しないと、原則として売却手続きを進めることはできません。

③ 家財整理や事前準備を行います

空き家の中に家財道具や残置物が残っている場合には、売却前に整理が必要になることがあります。

また、次のような確認を行うケースもあります。

• 境界確認・測量
• 建物の老朽化確認
• 解体が必要か
• 必要書類の整理
• 固定資産税資料の確認

特に、長期間放置された空き家では、想像以上に整理費用がかかるケースもあります。

④ 不動産会社へ査定・売却相談を行います

売却準備が整ったら、不動産会社へ査定を依頼し、売却活動を進めます。

空き家の状態によっては、

• そのまま売却する
• 解体して土地として売却する
• リフォーム後に売却する

など、売却方法を検討するケースもあります。

⑤ 売買契約・引渡しを行います

買主が決まると、売買契約を締結し、代金決済・引渡しを行います。
この際、司法書士が所有権移転登記の手続きを行うケースが一般的です。
また、一定要件を満たす場合には、「空き家の3,000万円特別控除」などの特例が利用できる可能性もあります。

そのため、相続した空き家を売却する場合には、税務面も含めながら早めに整理しておくことが重要です。

空き家売却でよくあるトラブルや注意点

相続した空き家の売却では、相続関係や不動産状況が複雑になっていることで、思わぬトラブルにつながるケースがあります。
特に、「とりあえず後で考えよう」と放置してしまうことで、相続人が増えたり、建物が老朽化したりして、売却が難しくなるケースも少なくありません。

相続人同士で意見がまとまらないケースがあります

相続人が複数いる場合には、

• 売却するか残すか
• いくらで売るか
• 売却代金をどう分けるか

などについて、相続人全員で話し合いが必要になるケースがあります。

特に、兄弟姉妹間で意見が分かれたり、長年交流がない相続人がいる場合には、話し合いが進まないこともあります。
また、「固定資産税を払っていた人」と「法定相続分を主張する人」で、不公平感からトラブルになるケースも少なくありません。

相続登記が放置されているケースがあります

空き家の名義が亡くなった方のままになっているケースは非常に多くあります。

さらに、祖父母世代から相続登記がされておらず、数次相続になっているケースでは、相続人が増えてしまい、戸籍収集や遺産分割が複雑になることがあります。

その結果、

• 相続人が多すぎて連絡が取れない
• 遺産分割協議がまとまらない
• 売却まで何年もかかる

といったケースもあります。

空き家の管理・老朽化が問題になることがあります

長期間放置された空き家では、建物の老朽化が進み、売却自体が難しくなるケースがあります。

例えば、

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 建物の傾き
• 雑草・樹木の越境
• 近隣からの苦情

などが問題になることがあります。

また、空き家の中に大量の家財道具が残っているケースでは、残置物処分費用が高額になる場合もあります。

未登記建物や境界問題が見つかることがあります

売却準備を進める中で、

• 建物が未登記だった
• 隣地との境界が不明
• 越境物がある
• 再建築できない土地だった

などの問題が発覚するケースもあります。

その場合には、測量・境界確認・登記整理などが必要になり、売却までに時間や費用がかかることがあります。

税金や費用負担にも注意が必要です

空き家売却では、売却代金だけでなく、次のような費用や税金が発生するケースがあります。

• 相続登記費用
• 測量費用
• 解体費用
• 残置物処分費用
• 譲渡所得税
• 仲介手数料

一方で、一定要件を満たす場合には、「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる可能性もあります。

ただし、適用には期限や要件があるため、売却前に確認しておくことが重要です。

そのため、相続した空き家を売却する場合には、相続関係・不動産状況・税務面を整理しながら、早めに準備を進めることが重要です。

空き家を放置するとどうなる？

相続した空き家をそのまま放置してしまうケースは少なくありません。

しかし、空き家は「使っていないから問題ない」というわけではなく、放置によってさまざまなリスクが発生することがあります。

固定資産税や維持費がかかり続けます

空き家を利用していなくても、不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの負担は続きます。

また、次のような維持費が発生するケースもあります。

• 草木の管理費用
• 修繕費用
• 火災保険料
• 水道・電気の基本料金
• 解体費用積立

特に、遠方に住んでいる場合には、定期管理の負担が大きくなるケースもあります。

建物の老朽化が進みます

人が住まなくなった建物は、急速に老朽化が進むことがあります。

例えば、

• 雨漏り
• カビ・腐食
• シロアリ被害
• 設備故障
• 建物の傾き

などが発生するケースがあります。

建物状態が悪化すると、売却価格へ影響するだけでなく、解体が必要になるケースもあります。

近隣トラブルにつながることがあります

空き家を放置すると、近隣から苦情が入るケースも少なくありません。

例えば、

• 雑草や樹木の越境
• 害虫・害獣発生
• ごみの不法投棄
• 屋根材や外壁の落下
• 防犯上の問題

などが問題になることがあります。

特に、老朽化した建物では、倒壊リスクが問題視されるケースもあります。

「特定空家」に指定される可能性があります

適切に管理されていない空き家は、市区町村から「特定空家等」に指定される可能性があります。

特定空家に指定されると、

• 改善指導
• 勧告
• 命令
• 行政代執行

などが行われるケースがあります。

また、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大きく増える可能性もあります。

時間が経つほど売却が難しくなるケースもあります

空き家は、放置期間が長くなるほど、建物価値が下がったり、買主が見つかりにくくなったりするケースがあります。

また、相続登記を放置すると、相続人が増えてしまい、売却自体が難しくなるケースもあります。

そのため、相続した空き家については、

• 売却する
• 賃貸活用する
• 解体する
• 相続放棄や国庫帰属制度を検討する

など、早めに方向性を整理することが重要です。

空き家売却で使える可能性がある特例・控除

相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たすことで、税金の負担を軽減できる特例や控除を利用できる可能性があります。

特に、「空き家の3,000万円特別控除」は、相続した実家の売却でよく相談される制度の一つです。

空き家の3,000万円特別控除とは？

被相続人が一人で住んでいた家を相続し、一定要件を満たして売却した場合には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。

一般に、「被相続人居住用家屋等の3,000万円特別控除」と呼ばれています。

例えば、

• 相続した実家を売却した
• 一定期間空き家になっていた
• 耐震基準を満たしている
• 解体後に土地売却した

などの場合に利用できる可能性があります。

ただし、適用には細かい要件があり、

• 昭和56年5月31日以前建築
• 区分所有建物ではないこと
• 一定期間内の売却
• 被相続人が一人暮らしだったこと

などの条件確認が必要です。

取得費加算の特例が使えるケースもあります

相続税を支払っている場合には、「取得費加算の特例」が利用できるケースがあります。

これは、支払った相続税の一部を不動産の取得費へ加算することで、譲渡所得税を軽減できる可能性がある制度です。

特に、不動産価格が高い地域では、税額に大きく影響するケースもあります。

特例は併用できないケースもあります

空き家特例と取得費加算の特例は、必ずしも自由に併用できるわけではありません。

どの制度を利用した方が有利かは、

• 売却価格
• 相続税額
• 取得費
• 不動産評価額
• 相続時期

などによって変わります。

そのため、売却前に税理士などへ確認しながら進めることが重要です。

相続登記が前提になるケースもあります

空き家を売却する場合には、相続登記が必要になります。

また、特例適用のために、

• 被相続人居住用家屋等確認書
• 戸籍関係書類
• 売買契約書
• 登記事項証明書

などの書類が必要になるケースもあります。

そのため、「売却だけ先に進めよう」と考えるのではなく、相続登記・税務・売却スケジュールを整理しながら進めることが重要です。

相続した空き家を売却するか迷った場合はどうする？

相続した空き家について、

「とりあえず残しておくべきか」 「売却した方がよいのか」 「まだ家族で意見がまとまっていない」

このように迷われるケースは少なくありません。

特に、実家には思い入れがあることも多く、「すぐ売却する決断ができない」という方も多くいらっしゃいます。

ただし、空き家は所有しているだけでも、

• 固定資産税
• 建物の管理費
• 修繕費
• 草木の管理
• 火災・倒壊リスク

などの負担が継続して発生します。

また、放置期間が長くなると、老朽化によって売却しづらくなるケースもあります。

まずは「残す理由」があるか整理しましょう

空き家を残すか迷った場合には、まず、

• 今後住む予定があるか
• 賃貸活用する予定があるか
• 親族が利用する予定があるか
• 売却すると困る事情があるか

などを整理することが重要です。

一方で、「なんとなく残しているだけ」というケースでは、将来的に管理負担や相続トラブルにつながることもあります。

売却以外の選択肢もあります

空き家については、売却以外にも、

• 賃貸として活用する
• 解体して土地活用する
• 親族で共有管理する
• 国庫帰属制度を検討する

など、状況に応じた方法が考えられます。

ただし、共有名義や未登記のまま放置すると、後から売却や管理が難しくなるケースもあります。

相続登記や税金も確認が必要です

空き家を売却する場合には、相続登記が必要になります。

また、売却時には、

• 譲渡所得税
• 空き家の3,000万円特別控除
• 取得費加算の特例

など、税務上の確認も重要になります。

そのため、「まだ売るか決めていない」という段階でも、早めに相続関係や不動産状況を整理しておくことをおすすめします。

特に、空き家は時間が経つほど管理や売却が難しくなるケースもあるため、放置せず、まずは現状確認から始めることが重要です。

このような場合は早めの相談をおすすめします

相続した空き家は、放置期間が長くなるほど、管理や売却が難しくなるケースがあります。

また、相続登記や相続人調整が終わっていないことで、売却手続きが進められないケースも少なくありません。

特に、次のような場合には、早めに状況を整理しておくことをおすすめします。

• 空き家を長期間放置している
• 相続登記がまだ終わっていない
• 相続人同士で意見がまとまっていない
• 共有名義になっている
• 空き家を売るか残すか迷っている
• 固定資産税や管理費の負担が大きい
• 遠方に住んでいて管理できない
• 建物の老朽化が進んでいる
• 解体した方がよいか迷っている
• 空き家の3,000万円特別控除が使えるか知りたい
• 売却前に何を整理すればよいかわからない

特に、未登記不動産や共有名義の空き家は、後から相続人が増えることで、さらに手続きが複雑になるケースがあります。

また、空き家を放置している間にも、

• 固定資産税
• 管理費
• 草木の管理
• 修繕費
• 近隣対応

などの負担が継続することがあります。

M2K司法書士事務所では、相続登記や相続人調査、不動産相続、空き家売却前の整理についてご相談を承っております。

「まず何から始めればよいかわからない」
「売却した方がよいのか迷っている」

そのような段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。

よくあるご質問

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📝相続関係説明図と法定相続一覧図
📝未登記不動産を相続したらどうする？
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📝相続人に認知症の方がいる場合、遺産分割はできる？
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