固定資産税だけ払っている場合でも相続登記は必要？

固定資産税を払っていても名義変更されているとは限りません

「固定資産税をずっと払っているので、不動産の名義も自分に変わっていると思っていました」

このようなお話は、相続のご相談でもよくあります。

しかし、固定資産税を支払っていることと、不動産の登記名義が変更されていることは別の問題です。

例えば、親や祖父母が亡くなったあと、相続人がそのまま固定資産税を支払い続けているケースがあります。

この場合でも、相続登記を行っていなければ、不動産の登記名義は亡くなった方のままになっています。

特に、次のようなケースでは注意が必要です。

• 固定資産税の納付書が自分宛に届いている
• 長年そのまま住み続けている
• 家族内で「名義変更は済んでいる」と思っていた
• 売却や担保設定をしたことがない
• 登記簿を確認したことがない

固定資産税の納税通知書に自分の名前が記載されていても、それだけで登記名義人になっているとは限りません。

⚠️ よくある誤解

❌ 固定資産税を払っている＝ 不動産の名義変更も完了している

実際には、固定資産税の納税者は変更されていても、法務局の登記名義が亡くなった方のままになっているケースも少なくありません。

そのため、まずは法務局で登記事項証明書（登記簿）を取得し、現在の登記名義人を確認することが重要です。

固定資産税の納税者と登記名義人は別です

固定資産税の納税者と、不動産の登記名義人は、必ずしも一致するとは限りません。

固定資産税の情報と、不動産の登記情報は、別々に管理されています。これは、固定資産税を管理するのが市区町村であるのに対し、不動産の登記を管理しているのは法務局だからです。

固定資産税は「現在管理している人」に送られることがあります

不動産の所有者が亡くなった場合、市区町村では、相続人代表者や実際に管理している方へ固定資産税の納税通知書を送付することがあります。

そのため、固定資産税の納付書に自分の名前が記載されていても、法務局の登記名義まで変更されているとは限りません。

例えば、

• 父が亡くなったあと、長男が固定資産税を支払っている
• 実家に住み続けている家族へ納税通知書が届いている
• 相続人代表者として登録されている

このようなケースでも、登記名義は亡くなった方のままになっていることがあります。

相続登記は別途手続きが必要です

不動産の名義変更を行うためには、法務局で相続登記を申請する必要があります。

固定資産税の支払いだけでは、正式な名義変更は完了しません。

特に、不動産の売却や担保設定、将来の相続手続きなどでは、登記名義が誰になっているかが重要になります。

そのため、「固定資産税を払っているから大丈夫」と考えず、まずは登記簿を確認することが大切です。

なぜ固定資産税の納税者だけ変更されることがあるの？

「相続登記はしていないのに、固定資産税の納付書だけ自分宛に届いている」

このようなケースは珍しくありません。

これは、市区町村が固定資産税を課税・徴収するために、実際に不動産を管理している方や相続人代表者へ納税通知書を送付しているためです。

市区町村では「相続人代表者」を届け出ることがあります

不動産の所有者が亡くなった場合、市区町村から「相続人代表者指定届（固定資産税の納付先を決める届出）」の提出を求められることがあります。

これは、相続人の中で固定資産税の納税通知書を受け取る代表者を決めるための手続きです。

この届出を行うと、その方宛に固定資産税の納税通知書が送られるようになります。

ただし、この手続きはあくまで固定資産税の納付先を整理するためのものであり、不動産の名義変更とは別です。

納税通知書の名前が変わっても、登記名義は変わりません

市区町村で固定資産税の送付先が変更されていても、法務局で相続登記を行わなければ、登記名義は亡くなった方のままです。

そのため、

「納付書の宛名が自分だから、名義変更も済んでいると思っていた」

というケースも少なくありません。

売却時などに初めて気づくこともあります

普段生活しているだけでは問題が表面化しないこともありますが、不動産を売却しようとした際や、金融機関で手続きを行う際に、初めて「登記名義が変更されていなかった」と判明することがあります。

そのため、固定資産税の納付書だけで判断せず、登記簿を確認しておくことが重要です。

登記名義を確認する方法

固定資産税を支払っていても、実際に不動産の登記名義が変更されているとは限りません。

そのため、まずは法務局で登記事項証明書（登記簿）を取得し、現在の登記名義人を確認することが重要です。

登記事項証明書（登記簿）で確認できます

登記事項証明書には、不動産の所有者や所在地、面積などの情報が記載されています。

特に、次のような点を確認します。

• 現在の所有者として誰の名前が記載されているか
• 住所や氏名が古いままになっていないか
• 土地と建物の両方が登記されているか
• 共有名義になっていないか
• 抵当権などの担保権が残っていないか

固定資産税の通知書だけでは分からないこともあります

固定資産税の納税通知書は、不動産を調べる手がかりにはなります。

しかし、登記簿上の情報と完全に一致しているとは限りません。

例えば、

• 私道持分や共有地が含まれていた
• 古い建物が未登記だった
• 複数の土地が別々に登記されていた

このようなケースもあります。

特に古い相続では、「自宅だけ」と思っていた不動産以外にも、相続登記が必要な不動産が見つかることがあります。

地番や家屋番号の確認も重要です

不動産の登記では、住所ではなく「地番」や「家屋番号」で管理されています。

そのため、固定資産税の通知書や固定資産課税台帳（名寄帳）などを確認しながら、対象不動産を正確に特定することが大切です。

まずは登記簿を確認し、どの不動産について相続登記が必要なのか整理することが重要です。

相続登記をしないままだとどうなる？

相続登記を行わず、不動産の名義が亡くなった方のままになっている場合、すぐに生活へ大きな影響が出ないこともあります。

しかし、時間が経つほど相続関係が複雑になり、後々の手続きが難しくなるケースがあります。

不動産を売却できないことがあります

不動産を売却するためには、現在の所有者名義へ相続登記を行う必要があります。

そのため、登記名義が亡くなった方のままでは、そのまま売却手続きを進めることはできません。

売却をきっかけに、初めて「相続登記がされていなかった」と気づくケースも少なくありません。

相続人が増えて手続きが複雑になることがあります

相続登記をしないまま時間が経つと、その間にさらに相続が発生し、相続人の人数が増えていくことがあります。

例えば、祖父の相続登記をしないまま父も亡くなった場合、祖父の相続人だけでなく、父の相続人についても確認が必要になるケースがあります。

相続人が増えると、

• 遺産分割協議がまとまりにくい
• 連絡が取れない相続人がいる
• 戸籍収集に時間がかかる
• 必要書類が増える

など、手続きの負担も大きくなる傾向があります。

相続登記の義務化にも注意が必要です

現在は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を行うことが義務化されています。

そのため、「昔の相続だからそのままで大丈夫」とは言い切れない状況になっています。

早めに状況を整理しておくことが大切です

固定資産税を支払っていても、登記名義が変更されていないケースは少なくありません。

まずは登記簿を確認し、現在の名義や相続関係を整理しておくことが重要です。

このような場合は早めの確認をおすすめします

固定資産税を支払っていても、不動産の登記名義が変更されていないケースは少なくありません。

特に、次のような場合には、早めに登記名義や相続関係を確認しておくことをおすすめします。

• 固定資産税の納付書が自分宛に届いている
• 長年、相続登記をしていない
• 実家や空き家をそのまま管理している
• 不動産の売却を検討している
• 権利証や登記関係書類が見当たらない
• 相続人が多い、または疎遠になっている
• 祖父母名義のままになっている不動産がある
• 登記簿を確認したことがない

古い相続では、時間が経つほど相続人が増え、手続きが複雑になる傾向があります。

また、売却や建替えなど、将来的に不動産を動かそうとした際に、相続登記が必要になるケースも少なくありません。

M2K司法書士事務所では、登記簿の確認から相続人調査、相続登記まで一貫して対応しております。

「名義がどうなっているのかわからない」

「固定資産税は払っているが、相続登記をした記憶がない」

そのような段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。

よくあるご質問

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